Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta: mitä se tarkoittaa

Kiinnityksen euromäärä ja velan määrä: eivät ole sama summa · Kiinnityksestä muodostuva asiakirja: panttikirja · Kiinnityksiä voi olla: useita, eri pääomamäärillä · Kiinnityksen voimassaolo: toistaiseksi, kunnes kuoletetaan (Omalaina.fi (kiinnitysartikkeli))

Kymmenen perustietoa erottaa kiinnityksen vakuuden velasta, ja juuri tämä ero ratkaisee, mitä ostaja kantaa mukanaan kaupan jälkeen.

Mitä ovat talon kiinnitykset?

Kiinnitys lainan vakuutena

• Kiinnitys on vakuus velalle, ja kiinteistö toimii sen takana (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Kiinnitys tuottaa etuoikeuden kiinnitettyyn kiinteistöön, ja etusija vaikuttaa kauppahinnan jakoon pakkorealisoinnissa (Theseus (Annervo, kiinteistönvaihto)).
• Kiinnitys voi kohdistua koko kiinteistöön, määräalaan tai määräosaan (OP Media, pankkialan asiantuntijat).

Kiinnitys on voimassa toistaiseksi, kunnes se kuoletetaan erikseen, kertoo Omalaina.fi. Vanha merkintä ei siis katoa itsestään, vaikka laina olisi jo maksettu.

Kiinnityksen euromäärä ja vakuusarvo

• Hakija päättää itse, mille summalle kiinnitystä hakee, eikä lakisääteistä euromäärärajaa ole (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Rahalaitos.fi:n mukaan pankit hyväksyvät tyypillisesti 65–80 % asunnon arvosta vakuutena lainalle.
• Ulosottokäytännössä on käytetty 70 %:n periaatetta, jonka alle tarjous ei saa selvästi laskea suhteessa käypään arvoon (Turun yliopisto (UTUPub, ulosottoarvostus)).

Mitä tämä merkitsee: rekisterin summa mittaa vakuutta, ei velkaa, ja vasta velkaosuuden vertailu kertoo kaupan todellisen riskin.

Onko kiinnitys- ja panttikirja sama asia?

Eivät ole, vaikka ne liittyvät toisiinsa. Kiinnitys on järjestely, ja panttikirja on asiakirja, joka todistaa vahvistetun kiinnityksen (OP Media, pankkialan asiantuntijat).

Mitä tarkoittaa kiinteistön panttikirja?

• Vahvistetusta kiinnityksestä muodostuu panttikirja (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Panttikirjan haltijaksi kiinnitysrekisteriin merkitään velkoja, jolle panttikirja luovutetaan (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Omalaina.fi:n mukaan velattomia panttikirjoja voi käyttää uuden lainan vakuutena, jos kiinnitysten summa ylittää myyntihinnan mutta velkaa on vähemmän kuin myyntihinta.

Mitä tämä merkitsee: panttikirja on paperi, jonka kautta velattomuus todistetaan, joten sen haltuunsaanti on kaupan ehto eikä pelkkä muodollisuus.

Mistä selviää kiinteistön kiinnitys?

Kiinteistön kiinnitysten tarkistaminen Maanmittauslaitoksen kautta

• Kiinnitysrekisteri ja lainhuuto ovat Maanmittauslaitoksen ylläpitämiä rekistereitä, joista kiinnitykset selviävät (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Kiinteistön rasitustodistus, josta kiinnitykset näkyvät, on tilattavissa Maanmittauslaitokselta (Omalaina.fi).
• Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus selvittää kiinnitykset ja rasitteet ennen kaupantekoa (OP Media, pankkialan asiantuntijat).

Mitä tämä merkitsee: rasitustodistus on ostajan oma tarkistuskeino, ja sen lukeminen ennen tarjousta on halvin vakuutus kalliille yllätykselle.

Kannattaako ostaa taloa, jossa on kiinnityksiä?

Kiinnitys suurempi kuin myyntihinta käytännössä

• Kiinnitys voi olla suurempi kuin myyntihinta, koska hakija päättää summan itse (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Suomipress (uutisartikkeli):n mukaan kiinnityksen nimellissumma ei ole ostajan maksettava lisäsumma, ellei ostaja nimenomaisesti ota myyjän lainaa vastuulleen.
• Nimellissumma on vakuuden arvo ja voi ylittää myyntihinnan, kun taas velka on todellinen maksettava määrä (Omalaina.fi).

Kolme käsitettä kuulostavat samalta, mutta ne mittaavat eri asioita: yksi hintaa, toinen velkaa ja kolmas vakuutta.

Kannattaako kiinnitys kuolettaa?

• Omalaina.fi:n mukaan kiinnitykset tulisi kuolettaa, jos lainat on maksettu, ja kuolettaminen voi helpottaa myyntiä.
• Omalaina.fi:n mukaan myyjän velkaosuus tulee maksaa pois ennen kauppaa, jos velat yhdessä kiinnitysten kanssa ylittävät myyntihinnan.

Vahvistetut faktat ja avoimet kohdat

• Myyjä ei saa periä ostajalta enempää kuin kauppakirjaan on merkitty (Finlex, HE 146/2010 vp).
• Kiinnitys voi kohdistua koko kiinteistöön, määräalaan tai määräosaan (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
• Ostotarjousten paremmuus ei ratkea pelkällä rahamäärällä, sillä myös maksuehdot ja vapautumisajankohta vaikuttavat (Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, välitysalan ohjeisto, 2024).

Mikä on epäselvää: aineistossa ei ole viranomaislähdettä siitä, että kiinnityksen nimellissumma ei aiheuta ostajalle lisämaksua.

• Kuinka kauan kuolettamishakemuksen käsittely kestää.
• Kuolettamishakemuksen tarkka maksu tiettynä ajankohtana.
• Kuinka usein kiinnitysten etusijajärjestys muuttuu kaupassa.
• Onko kauppakirjassa ehto, ettei kiinnitys siirry ostajalle.

Mitä tämä merkitsee: ostaja, joka vertaa vain kiinnitysten summaa, tekee päätöksen väärällä luvulla. Ratkaiseva on velkaosuus, ja sen näkee vasta, kun hinnat asetetaan rinnakkain.

Ostajan päätös nojaa siis velkaosuuteen, ei rekisterin lukuun.

Miten kiinnitys kuoletetaan?

Kiinnitys pysyy voimassa, kunnes se kuoletetaan (Omalaina.fi). Aineistossa vaiheet näkyvät vain osittain, joten epävarmat kohdat on merkitty erikseen.

Miten kiinnitys haetaan?

• Lähtökohta on sama kuin ostajan tarkistuksessa: rasitustodistus kertoo, mitkä kiinnitykset ovat voimassa (Omalaina.fi).

1. Tarkista, onko kiinnitykseen liittyvä laina maksettu.
2. Tee kuolettamishakemus Maanmittauslaitokselle, joka ylläpitää kiinnitysrekisteriä (OP Media, pankkialan asiantuntijat).
3. Varmista rekisteristä, että kuolettaminen on kirjattu, ennen kuin sovit kaupasta.

Kiinnityksen kuolettamishakemus

• Hakemuksen vireille tulo on ratkaiseva päivä, sillä kiinnityksen oikeusvaikutus alkaa siitä (Theseus, Hyvätti, reaalivakuudet).
• Tarkkaa käsittelyaikaa aineisto ei kerro.

Paljonko kiinnitysten hakeminen maksaa?

• Aineisto ei vahvista hakemusmaksun summaa tiettynä ajankohtana, joten summa kannattaa tarkistaa viranomaiselta.
• Kysymys kannattaa esittää myyjälle ennen tarjousta, jotta kauppakirjan ehdot näkyvät selvästi.

Mitä tämä merkitsee: kuolettaminen ratkaisee, kenen ongelmaksi kiinnitys jää, ja lopputulos näkyy ostajalle vain rekisterissä.

Kaksi ääntä kiinnitysten ympärillä: pankkialan asiantuntija ja alan välitysohje.

Kiinnityksen euromäärälle ei ole mitään rajoituksia, eli hakija voi kiinnitystä hakiessaan ihan itse päättää, mille summalle kiinnitystä hakee.

Vesterberg, pankkialan asiantuntija (OP Media)

Jos panttikirjoja ei saa kaupan yhteydessä velattomina haltuunsa, tai myyjän velkojan kanssa ei päästä sopuun pantin vapauttamisesta, ei kauppaa pidä tehdä ennen kuin asia saadaan kuntoon.

Vesterberg, pankkialan asiantuntija (OP Media)

Myyjällä on aina oikeus hylätä tarjous, vaikka hinta vastaisi myyntihintapyyntöä.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (välitysalan ohje, 2024)

Kiinnitysten summa on rekisterin lukema, joka ei yksin kerro, mitä kiinteistö ostajalle oikeasti maksaa.

Ostajalle valinta on selvä: pyydä rasitustodistus ja vertaa kiinnitysten summaa velkaosuuteen ennen tarjousta, tai jätä kauppa väliin, kunnes panttikirjat ovat velattomina haltuun.